사진: Unsplash의 토드 켄트
안녕하세요 나우백입니다.
다세대 주택의 수익률에 대해 말씀드리고 싶습니다.
1. 월 임대료 수입
다세대 주택을 구입하시는 분들은 들어오는 월세 수입에 따라 구입하게 되실 겁니다.
지방 광역시인 서울 지역의 다세대 주택인지 여부에 따라 수익률도 다르게 설정해야 한다고 생각합니다.
, 또는 지역 시, 군, 마을의 다가구 주택입니다.
서울에서 다세대 주택을 구입했습니다.
월세이기 때문에 보증금은 5000 정도, 월세는 500 정도인데 매매가격 12억 원의 5% 정도 되는 수준이다.
서울에서는 실제로 월세수익보다 토지수익이 더 크다.
강남이나 서울 주요 지역에서는 매매가격 5% 수익률의 다가구 주택을 찾기 어려울 것이다.
(서울에서도 외곽 지역에서는 가능할 것 같습니다.
) 경기도는 분당 등 땅값이 비싼 곳이 비싸서 서울 주요 지역과 사정이 똑같습니다.
일부 오지의 경우 매매가격이 높지만 월세 가격이 높아 수익률이 높은 곳이 많습니다.
광역시를 보면 지역마다 차이가 많이 나지만 7%이상은 받아야 좋은 구매라고 생각하시면 됩니다.
월세 관리가 되지 않아 월세 실현이 불가능한 건물을 매입하거나, 장기간 거주하는 임차인이 있는 경우, 매입하여 정상화하면 수익률은 더욱 높아질 수 있습니다.
나는 있다고 생각한다.
2. 건물 자체의 시장 이익
이는 많은 다세대 주택에는 적용되지 않지만 다세대 주택은 토지 + 건물이기 때문에 시간이 지남에 따라 건물의 가치가 감소하고 땅값이 상승하는 경우가 많습니다.
특히 서울의 경우 월세수익은 매매가보다 적지만 땅값은 더 높다.
건물의 시세차이로 많은 이익을 얻을 수 있는 경우가 많습니다.
그러나 광역시나 경기도 지역은 주변 지역에 양호한 개발이나 재개발 사례가 많지 않아 시장 차익을 통한 큰 수익을 내기는 어렵다.
다가구주택은 월세를 내야 합니다.
보너스라고 생각하고 시장 이익도 보너스라고 생각하는 것이 가장 좋습니다.
매매가격은 거의 오르지 않고, 대출도 많지 않아 매매 시 주인을 만나기도 어려운 것을 알 수 있습니다.
3. 월세 인상으로 인한 매출이익
상업용 주택의 경우, 객실 리모델링을 통해 상권이 좋아져 상업용 임대료가 오르거나 원룸 월세가 오르면 매매가격을 높게 책정해 매매차익을 누릴 수 있다.
상업지구에서는 내가 통제할 수 있다.
할 수 있는 일이 아니기 때문에 보너스로 생각하시는 것이 좋을 것 같습니다.
방을 리모델링하거나 컨디션을 바꿔 월세 인상을 고려하는 것은 통제할 수 있기 때문에 괜찮지만, 방별로 하려면 돈이 많이 들고, 월세 인상에는 한계가 있다.
예를 들어 방 2개짜리 아파트를 완전히 리모델링하는 데 1000만 원 정도 든다면 월세는 10만~15만 원씩 오를 수 있다.
리모델링 비용을 충당하는 데 10년이 걸린다는 뜻이다.
그래서 월세만 생각하신다면 그대로 두시는 것이 좋으며, 리모델링을 통한 월세 상승분은 나중에 팔때 매매가에 반영하여 수익을 극대화할 수 있습니다.
리모델링을 해서 월세를 현실화하면서, 바로 매매하는 것도 좋은 전략적 아이디어인 것 같습니다.
다세대 반품에 대해 살펴보았습니다.
한주의 시작인 월요일입니다.
모두 행운을 빌어 요!
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