눈길을 끄는 1층 쇼핑몰이 좋다는 것은 주거 인구와 유동인구가 많은 곳일수록 상업지구가 고도로 발달해 있기 때문에 좋다는 것은 누구나 아는 사실이다.
그러나 이러한 상업용 건물은 매우 비쌉니다.
또한 사업의 성공 여부는 비싼 가격에 비해 사람의 능력에 달려 있다.
수익성이 좋은 부동산인 상업용 부동산은 월세를 낮추는 순간 매매가격도 내려가기 때문에 어떻게 하면 높은 수익률을 낼 수 있을지 고민해야 한다.
몇 가지 성공적인 상업 사례를 살펴보고 향후 상업 투자 전략을 수립해 보겠습니다.
오늘은 프리미엄 상업 투자 전략 아이디어를 활용한 상업 상업 성공 사례(FEAT.홍철책빵)를 분석해보겠습니다.
사람이 없어도 성공한 사례
물론 콘텐츠를 연결하는 카페는 유동인구가 많고, 접근성이 좋은 곳에 오픈해야 장사가 잘 된다.
하지만 사람이 많이 살지 않는 곳에 카페를 오픈해 높은 매출을 올리는 경우도 있다.
콘텐츠를 연결하는 카페입니다.
대표적인 예로 춘천스카이워크 전망대와 울산 진하해수욕장이 있다.
스카이워크와 전망대에서 사진을 찍으면 마치 구름 위에 떠 있는 듯한 착각이 들 정도로 시선을 사로잡는다.
바다 전망이 좋고, 사진 찍기 좋은 카페를 만들면 SNS를 통해 입소문을 타고 핫플레이스가 될 수 있다.
이제는 커피를 단순히 ‘마신다’가 아닌 ‘보고 느끼는 것’이라는 개념으로 이어지고 있다.
맥도날드, 스타벅스 등 드라이브스루 매장이 늘어나고 있다.
매장 특성상 차량이 회전할 수 있는 공간이 필요합니다.
따라서 일반 매장보다 더 넓은 부지가 필요합니다.
노후된 주유소, 노후된 공장, 모델하우스, 민가 등 부동산 시장에서 소외되었던 장소들이 드라이브스루 매장으로 성공하고 있습니다.
특히 주유소의 경우 폐점 시 토지 정리 및 철거 비용이 1억5000만~2억 원에 이른다.
하다.
급하게 자금이 필요해 저렴한 가격에 급매물로 내놓는 경우도 있다.
그걸 사서 스타벅스나 맥도날드로 바꾸면 땅값이 급격하게 오르는 경우가 많다.
수영장을 카페로 개조하고, 수영장을 카페로 개발한 사례도 있습니다.
부산 영도에 위치한 ‘젬스톤’은 수영장을 카페로 개조한 곳으로 독특한 컨셉을 추구하며 많은 이들의 눈길을 끌고 있다.
수영장을 연상케 하는 푸른 바닥과 벽의 타일, 감각적인 디자인, 정말 시원한 오픈형 레이아웃이 마치 여름 휴가를 온 듯한 느낌을 줍니다.
카페 투어가 쇠퇴하기 시작하면 베이커리 시설을 확장하고 세미나실을 리모델링하며 교육 사업도 시작한다.
또 부산에는 컨테이너 박스가 쌓여 있는 ‘신기산업’이라는 카페가 있다.
각 층이 유리로 되어 있어 바다 전망을 즐길 수 있고, 옥상에 올라가면 부산의 야경도 볼 수 있어 인기가 좋다.
노홍철의 북카페는 “먼저 유명해지면 똥을 싸도 박수를 쳐준다”는 대표적인 예다.
방송인이자 사업가인 노홍철씨는 빵과 초콜릿을 좋아해 좋아하는 것들을 만들어 사업을 시작했다고 한다.
주택가를 개조한 가게 이름은 ‘홍철책빵’이다.
용산점 첫 오픈으로 성공을 거뒀고, 김해에도 드라이브스루 매장을 오픈했다.
더욱이 이 카페는 핫플레이스이자 사진 촬영지로도 유명한 곳이 되었습니다.
그 밖에도 노홍철의 굿즈와 와인, 젤리, 식료품 등을 판매하고 있다.
하지만 이름과 달리 조용히 책을 읽을 수 있는 곳은 아니다.
물론 맛도 중요하지만 인플루언서의 효과를 확연히 볼 수 있는 경우다.
그 이면에는 멋진 인테리어와 맛있는 빵, 기분 좋게 만드는 마케팅 메시지가 사람을 사로잡았다.
고수익을 위한 업종별 전략 파리바게뜨, 뚜레쥬르 등 베이커리 프랜차이즈가 상권에 입점하려면 상권을 분석해 매장 오픈이 가능한지 여부를 확인해야 한다.
‘중소기업 적합업종 제도’에 따라 베이커리 프랜차이즈는 인근 중소 빵집과 연계돼야 한다.
5억 이내에서는 신규 매장 개설이 불가능합니다.
따라서 반경 500m 이내에 중소형 빵집이 있으면 프랜차이즈 빵집은 매장을 열 수 없다.
중소형 빵집이 있는 쇼핑센터를 인수한다면 다른 빵집의 신규 출점 소식도 꼭 알아두어야 한다.
거리 제한은 국내 대형 프랜차이즈 업체가 500m 이내로는 들어갈 수 없을 정도다.
다만, 외국 브랜드 베이커리의 경우에는 이 규정이 적용되지 않기 때문에 신규 매장 오픈이 가능합니다.
따라서 상업지역이 좋으면 언제든지 외국 빵집이 문을 열 수 있다.
국내에서는 대형 브랜드 베이커리부터 매장 오픈까지 거리 제한이 없다.
현재 파리바게뜨가 입점해 있는 상업용 건물을 고가에 매입하더라도 인근 건물에 덤레주르가 생길 수 있으니 주의해야 한다.
김밥, 분식집 분식집 같은 식당을 한다면 적절한 월세는 얼마인지 생각해야 할 것이다.
일 예상 매출을 계산해 보면 3일분의 월세가 적당하다.
예상 일 매출이 40만원이라면 매장의 월 임대료는 120만원 이내라고 볼 수 있다.
그 이상이면 다른 곳을 찾아보는 것이 유리하다.
사업을 운영하다 보면 필연적으로 월세 + 자재비 + 인건비 + 각종 유지비 및 세금이 발생하게 됩니다.
모든 비용을 제외하고 남은 수익을 얻는 구조에서 높은 월세는 문제입니다.
요즘에는 김밥집 프랜차이즈도 등장하고 있습니다.
인건비를 줄이기 위해 자동화가 등장해 소수의 인원이 단시간에 김밥을 만들 수 있게 됐다.
따라서 높은 인건비와 높은 월세를 지불하는 것은 더 위험하므로 집주인과 임차인은 서로의 이해관계를 면밀히 분석해야 합니다.
프리미엄 상업 투자 전략 아이디어(FEAT. 홍철책빵)를 활용한 상업 성공 스토리에 대한 포스팅이었습니다.
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